OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘(pán)继(jì)续(xù)延续此前几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上影响其(qí)内外价(jià)值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看(kàn)待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡公安协警工资多少，公安协警怎么样走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市(shì)以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的(de)8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经(jīng)披露张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市(shì)场价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原(yuán)因(yīn)，最(zuì)近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到(dào)一定(dìng)释放，但(dàn)是价(jià)格(gé)涨跌(diē)会(huì)受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董(dǒng)事(shì)高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计(jì)园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露的(de)张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到(dào)了(le)一定提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下(xià)的(de)扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园项目的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的(de)储备(bèi)租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到(dào)三(sān)周(zhōu)的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引(yǐn)起(qǐ)了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那(nà)么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得(dé)到解公安协警工资多少，公安协警怎么样决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的(de)调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情(qíng)况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作(zuò)了(le)一(yī)定的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在给租(zū)户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千(qiān)平的(de)面积(jī)为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身(shēn)需(xū)求(qiú)和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得(dé)更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目(mù)前在(zài)管资(zī)产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资(zī)产上市平台目标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了一(yī)些突发(fā)情况(kuàng)需要解决(jué)，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能(néng)化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市(shì)场的信心。”

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