导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下(xià)房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么g>

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)套数(shù)，回答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能(néng)完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要(yào)用(yòng)到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了(le)户均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和(hé)省际流(liú)动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

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　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带(dài)来(lái)的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能(néng)级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超预期。