近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易(yì)价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思绩相对(duì)经济(jì)活(huó)力的(de)改善(shàn)有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单位基金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的(de)比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面(miàn)临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分(fēn)红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土地(dì)或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察(chá)和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企(qǐ)业(yè)经营(yín十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思g)、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资(zī)产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场的实际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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