导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短trong>我们测算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的(de)房子是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居(jū)民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的(de)住宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工资吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。