近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REI2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗Ts项目在(zài)经营权到(dào)期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的(de)归还，在(zài)选择投资标的(de)时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施(shī)资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的(de)分(fēn)红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对(duì)高的(de)收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的(de)预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格(gé)波(bō)动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fē2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗n)派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的(de)现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗