饱受(shòu)争(zhēng)议的(de)二手房(fáng)交易(yì)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布(bù)了(le)关于(yú)规范房地产经纪服(fú)务(wù)的意见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势(shì)收(shōu)取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)、严格实(shí)行(xíng)明码标(biāo)价等十(shí)方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二(èr)线城市二(èr)手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房(fáng)对居(jū)民来(lái)说属于金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专(zhuān)业(yè)性，居民(mín)往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信(xìn)息(xī)不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易(yì)过(guò)程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是(shì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的(de)一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋(wū)交易过程(chéng)中，部(bù)分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经纪(jì)服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前(qián)房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目(mù)前北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖(mài)经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在(zài)实(shí)际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及(jí)工资(zī)标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及(jí)上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费(fèi)标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供的基本(běn)服务(wù)和延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确(què)服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字确认。<上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费/p>

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市(shì)场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门(mén)采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关部(bù)门依法查处(chù)不按(àn)规(guī)定明码(mǎ)标上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费(biāo)价、操纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费等违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规(guī)纳入(rù)国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业(yè)，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用(yòng)对(duì)市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提(tí)出(chū)的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具体(tǐ)认定其(qí)中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对(duì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务行(xíng)业的专业性提出(chū)更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究(jiū)总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二(èr)手房交易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费均由购房者来承担(dān)。即(jí)使一些(xiē)房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的(de)基础上(shàng)，再次向房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价(jià)。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度(dù)，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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