OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日(rì)的(de)下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应急预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期(q500万越南盾是多少人民币，1人民币=ī)市(shì)场(chǎng)波(bō)动较大，但其(qí)实不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司(sī)哲(zhé)库(kù)科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江(jiān500万越南盾是多少人民币，1人民币=g)光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终(zhōng)报(bào)收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披(pī)露(lù)张江光大(dà)园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二(èr)级(jí)市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避(bì)的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流(liú)没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区(qū)类资产就回调不(bù)少了(le)，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继续(xù)密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人(rén)就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心(xīn)得(dé)到(dào)了(le)一(yī)定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责(zé)人坦言(yán)，事(shì)发突然确实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科(kē)技消(xiāo)息(xī)的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转化为实(shí)际(jì)租户需(500万越南盾是多少人民币，1人民币=xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了(le)我们一些空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市(shì)场负(fù)责的态(tài)度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在(zài)短期内(nèi)完(wán)成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目(mù)一(yī)季度末(mò)也有将近(jìn)30％的(de)空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那么(me)多(duō)储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于(yú)正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大(dà)租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到(dào)出租(zū)率下(xià)滑情况没有(yǒu)得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了(le)一定(dìng)的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的(de)大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需(xū)求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销(xiāo)方面能更加充分发(fā)挥(huī)协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和(hé)展望(wàng)，相关(guān)负责(zé)人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市(shì)平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科(kē)学(xué)城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历的(de)相比，只能算是一(yī)个非常小的(de)插曲(qū)。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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