导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不(bù)是(shì)人均(jūn)一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人(rén)对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)绿豆汤的热量是多少大卡的(de)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人绿豆汤的热量是多少大卡回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会(huì)有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口数(shù)不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户的(de)占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发展水平(píng)的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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