OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张江光大园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情绪面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一(yī)定的(de)投资价值，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终(zhōng)能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大(dà)的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业(yè)绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行了(le)解(jiě)释说明(míng)，市(shì)场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户(hù)正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科(kē)技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了(le)沟通和(hé)核实(shí)工作，并同(tóng)步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向(xiàng)面积(jī)超过了(le)2万方(fāng)。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽(suī)然(rán)收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市(shì)场(chǎng)负责的(de)态度(dù)，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这(zhè)些(xiē)面(miàn)积在(zài)短期内完成(chéng)去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将(jiāng)近(jìn)30％的(de)空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得(dé)到解决(jué)。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租(zū)正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗(yǒu)所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下(xià)滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作(zuò)了(le)一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些(xiē)，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园单层(cé酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗ng)以一千平(píng)的(de)面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预(yù)算(suàn)挑(tiāo)选(xuǎn)区(qū)域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资(zī)产的(de)管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和(hé)联合营销(xiāo)方面(miàn)能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负(fù)责(zé)人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第(dì)一(yī)步(bù)，也是至关重要(yào)的(de)一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能(néng)面(miàn)临(lín)了(le)一(yī)些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们(men)在张江科学城这三十年建设(shè)发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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