OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了(le)公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续(xù)扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后(hòu)二级(jí粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思)市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市(shì)场价格出(chū)现波动。”一位业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资(zī)金有(yǒu)所流(liú)出(chū)，但(dàn)是，不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随(suí)着二级市(shì)场价格下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放(fàng)，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品(pǐn)年(nián)内二(èr)级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调(diào)至得这么(me)急、这么深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再(zài)迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思开的业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目(mù)的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述(shù)公告(gào)引起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关(guān)注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核(hé)实(shí)工(gōng)作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情况(kuàng)，相关负(fù)责人(rén)介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人(rén)工智(zhì)能、航天产(chǎn)业(yè)、信息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际(jì)租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签(qiā粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思n)署(shǔ)租赁意向(xiàng)书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然(rán)收了(le)三(sān)个月(yuè)履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的(de)张江(jiāng)光大园(yuán)项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空(kōng)置率为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关(guān)负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租(zū)正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租(zū)率下(xià)滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平(píng)等方面也(yě)有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦多(duō)是(shì)两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根据自身(shēn)需(xū)求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资(zī)产的管理人都(dōu)变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们(men)在(zài)资源共(gòng)享和联合(hé)营销方(fāng)面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述(shù)负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万(wàn)方，还有一(yī)些其他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和(hé)储备资源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相关(guān)负责人(rén)表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的(de)一步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是(shì)一个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们(men)有(yǒu)信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事(shì)件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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