近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份(fèn)额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和信(xìn)息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品的(de)“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额(é)完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额(é)根据单(dān)位基金(jīn)份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层(céng)资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增值部(bù)分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产(chǎn)的价值(zhí)增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了(le)投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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