5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代已过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季(jì)报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还(hái)需要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但(dàn)不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以来(lái)实(shí)现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信(xì手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越n)证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国(guó)手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个别城市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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