万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)的处置(zhì)主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司北(běi)京市分(fēn)公司(sī)（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一(yī)起中国(guó)信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主。另据地(dì)产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的(de)方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适(shì)用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试(shì)过多(duō)元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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