5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来(lái)行业的(de)需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一(yī)季度的(de)收(shōu)入(rù)利(lì)润规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家(jiā)上海区域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的(de)资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星石投资(zī)首席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升，word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净利均实(shí)现了(le)业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚(word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅zhuàn)快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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