导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duà上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗n)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足(zú)，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住(zhù)宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去(qù)十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年(nián)商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工(gōng)作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗>

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人(rén)均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规(guī)模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。