5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的(de)首次回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市(shì)占率的提升(shēng)。数学中e等于多少，高中数学中e等于多少当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五(wǔ)的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季(jì)十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前(qián)十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公(gōng)募指基首季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)数学中e等于多少，高中数学中e等于多少房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的(de)融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较(jiào)于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率比较低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成(chéng)本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要(yào)是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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