对房(fáng)企而言，扩张速度的张弛有度尤为(wèi)重(zhòng)要，节(jié)奏(zòu)把握准确(què)，有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)储备优(yōu)质“弹药(yào)”；但过(guò)于乐观的预(yù)判未(wèi)来市(shì)场，以及过于激进的(de)扩张拿地节(jié)奏(zòu)也有可能让(ràng)房企重蹈(dǎo)此前的高杠(gāng)杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配(pèi)置的一家房企进行举(jǔ)例(lì)，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家(jiā)房(fáng)企明显感觉(jué)到机会来了(le)，其开始在一线城市进行大举(jǔ)拿(ná)地(dì)，净负(fù)债(zhài)率也由此(cǐ)前的33％左右(yòu)水准提高到(dào)45％左右(yòu)，涨(zhǎng)了接近(jìn)三分之一(yī)。与此(cǐ)同时(shí)，该(gāi)房(fáng)企(qǐ)新购入地块也实现了快速的开(kāi)盘(pán)利用率，预计今年会有(yǒu)更多(duō)的楼盘入市。像(xiàng)这类企业就符合(hé)“最后的(de)赢家”的特点。一方(fāng)面，在(zài)于它本身储(chǔ)备了(le)很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿(yì)元，且其中一半(bàn)在一线城市，另外一半(bàn)也主要集中在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)同样提醒道，与之相反，有些房企的(de)扩张速度让人(rén)感(gǎn)觉(jué)又(yòu)回(huí)到了2016年、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间(jiān)扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽然说，见到机会(huì)时要出手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩(kuò)张得太(tài)快，但未(wèi)来的(de)两年(nián)市场(chǎng)没有想象(xiàng)得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企(qǐ)的扩张速(sù)度是否激(jī)进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主要(yào)还是看房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率水(shuǐ)平，在我看来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是(shì)扩张得(dé)过于快速(sù)了。

　　不(bù)难看出，这一标准要比(bǐ)“三道(dào)红线”对(duì)房(fáng)企的净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解释，当前(qián)房地产行业的复苏速(sù)度(dù)并没有(yǒu)那么(me)快，所以要规避公司净负债率提高(gāo)到一(yī)个比较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极的房企(qǐ)梳(shū)理发现，中交(jiāo)地产、中国金(jīn)茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利发展等(děng)房(fáng)企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产(chǎn)净负债率持续居(jū)高不下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比(bǐ)的(de)是(shì)，华润(rùn)置地、中国海外发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在践行较积(jī)极的拿(ná)地策(cè)略的同(tóng)时，也较好地控(kòng)制了(le)公司的扩张速度(dù)与净负债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营房(fáng)企

　　或具备“最后(hòu)赢家(jiā)”的黑马特质(zhì)

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们(men)是以同一(yī)筛选标准来看国央企(qǐ)与民营房企，但在各维度的实际(jì)表(biǎo)现上，国(guó)央企确实会更胜一(yī)筹。如国央企的融资成本更(gèng)低，融资(zī)渠(qú)道也更顺畅，能(néng)够做到想融(róng)就融，这样，国(guó)央企自然而然就(jiù)具有天然优势。

　　据(jù)《红周刊》梳(shū)理发现，仍有(yǒu)少数民营房企(qǐ)同样受到机构的青(qīng)睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江集团的十大流通股东中新进(jìn)了“中国工商银行(xíng)股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司－景(jǐng)顺长(zhǎng)城中国回(huí)报(bào)灵(líng)活配(pèi)置混(hùn)合型(xíng)证券投(tóu)资基金”“全国社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年(nián)开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产管(guǎn)理有(yǒu)限公司就长期(qī)持有滨江集团(tuán)。根据一季报，该资产(chǎn)公司的几只产(chǎn)品合计持有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的(de)受青睐，和其(qí)自(zì)身的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近三(sān)年时间，房地产市场整体在走“下(xià)坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集(jí形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语)团仍是(shì)表现出(chū)较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团(tuán)在业绩(jì)表现、销售规模、新(xīn)增(zēng)土储(chǔ)、股价表现(xiàn)等多维(wéi)度都表现了较(jiào)强的增长势头(tóu)。

　　业绩(jì)方面，2020年(nián)～2022年(nián)期间(jiān)，滨江集(jí)团扣非归母净利润(rùn)依(yī)次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次(cì)实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一季报，今年一季度，滨江集(jí)团更是实现(xiàn)了(le)扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持(chí)自(zì)身业(yè)绩的持(chí)续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的战略布局(jú)关系密(mì)切。根据2022年年(nián)报，滨江集(jí)团有近(jìn)七成营收来自杭(háng)州(zhōu)地区(qū)，而(ér)在2021年，杭(háng)州地区的(de)营收比重只(zhǐ)占到近六成(chéng)。近三(sān)年(nián)持续稳(wěn)居杭州(zhōu)房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨江集团(tuán)在杭州的土储补充同样较(jiào)为(wèi)积极，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州(zhōu)的本土第(dì)一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突出表现，也让滨江集团的房企排名迅速(sù)提升。到2023年(nián)，滨(bīn)江集团的房企排名已冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集(jí)团实(shí)现销(xiāo)售额607.3亿元，位(wèi)列房企第九位。

　　值得(dé)注意(yì)的(de)是，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集团更(gèng)是迎来多家机(jī)构的集中(zhōng)调研(yán)。滨江集团发布公告(gào)表示，公司(sī)于5月10日接受了信达(dá)证(zhèng)券、金鹰基金、建信(xìn)养(yǎng)老、新华养老等(děng)18家机构调研。

　　产业链布局重点移(yí)至存(cún)量(liàng)赛(sài)道

　　机构在下游家(jiā)纺(fǎng)、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开发(fā)只是房地产产业链上(shàng)的中(zhōng)游(yóu)环(huán)节，其上(shàng)游(yóu)主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供(gōng)应商，而下游应用行业主要包括中介服务、家用电器(qì)、物业管理、家(jiā)居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节与上游材料端息息相关(guān)，新盘开工不足导致上游(yóu)不被看(kàn)好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移至(zhì)下游。“中国房地产行业在(zài)进入存(cún)量房时(shí)代(dài)，所以对地(dì)产产业链，尤其是(shì)偏消费(fèi)属性的家装家居领域，我(wǒ)们相对(duì)看好，因为居民保有的住房规模越(yuè)来越大，随着时间的增加(jiā)，内装更(gèng)新的需求也会越来(lái)越(yuè)多。美国(guó)过去的(de)数(shù)据(jù)充分说(shuō)明(míng)了这一点，在新房销售见顶之后，家具消费的增长却一直都很(hěn)好(hǎo)。对于地(dì)产产业(yè)链(liàn)，我们相对看好和内装(zhuāng)相关(guān)的行业，例如消费建(jiàn)材、家居装饰(shì)等。”万家基金人(rén)士表示。

　　而(ér)根据《红(hóng)周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表现的统计，目前暂居前两位的(de)都是来(lái)自家(jiā)纺(fǎng)赛道的公(gōng)司，它(tā)们(men)分别是富(fù)安娜和(hé)水(shuǐ)星家纺(fǎng)，特别(bié)是前者在月线(xiàn)连收七根(gēn)阳线的基础(chǔ)上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为(wèi)例，富(fù)安娜主要从(cóng)事(shì)纺织(zhī)家居、睡眠家居、生(shēng)活(huó)类产(chǎn)品(pǐn)的(de)研发、设计(jì)、生产及(jí)销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品(pǐn)牌。第一季度(dù)报告显示，报告期内(nèi)，富安娜(nà)实(shí)现营业(yè)收(shōu)入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不(bù)过实现归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净(jìng)利润约(yuē)1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报的十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，能(néng)够发现该股早已(yǐ)成为(wèi)基(jī)金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募(mù)的(de)中(zhōng)欧价值发现、中欧潜(qián)力价(jià)值(zhí)、工银(yín)瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价值和(hé)私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占据了(le)半壁江(jiāng)山。需要强调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都(dōu)是(shì)价(jià)值派(pài)基金经理曹名长在(zài)管的产品，首季其同时重仓的房地产产业链股票还有金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比(bǐ)而(ér)言，前几年曾(céng)经风光一时(shí)的家居板块也(yě)因疫情、消费复苏进程缓慢等多(duō)因素一度沉寂，不过好(hǎo)在困境(jìng)反转露出曙光，家居板块中年内表现最(zuì)好(hǎo)的是志(zhì)邦(bāng)家居(jū)。同一时间段，该股年内(nèi)上涨已经(jīng)超过23％，从业(yè)绩来(lái)看，无论是营收还是归(guī)母净利润，公司(sī)都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的十大流通股股(gǔ)东来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》发现广发基金经(jīng)理(lǐ)罗洋慧(huì)眼独具，一季报(bào)中(zhōng)他管理的广(guǎng)发策略优选和广发安宏回报均增加(jiā)了持股，而这两只产品也成为志邦家居十大流通股(gǔ)股东(dōng)中(zhōng)仅有的两(liǎng)只公募(mù)。有意思的是(shì)，他似乎(hū)对于定制家居类标的情有独(dú)钟，在另(lìng)一(yī)家(jiā)赛道公司金牌橱(chú)柜中，他(tā)管理(lǐ)的全部三只产品均登榜十大(dà)流通股股东，其也成(chéng)为他的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居家纺外，下游的物业(yè)股也越来越被机(jī)构所青睐，不过这(zhè)类标的大多(duō)在(zài)香港上市，如(rú)何选择(zé)成为难(nán)题。对此，前述上海公募基金经理举例分析：“物业服务不(bù)是一(yī)个(gè)高毛利的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司还(hái)是希望挣的是市场化应(yīng)该(gāi)挣的(de)钱(qián)，以我曾经买的绿城(chéng)服务为(wèi)例，它在中(zhōng)高端(duān)楼(lóu)盘占比(bǐ)是(shì)比较高的，每(měi)年到期的合同里(lǐ)提(tí)价成(chéng)功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚(gǔn)动的大部(bù)分项目到期之后，经过两(liǎng)三(sān)轮合同周期还能(néng)做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正(zhèng)能做(zuò)到(dào)产品提价(jià)的公司很少，因为物业公司很(hěn)容易一开始是挣钱的，后面因为保安这些固定人员成本的年度增长，不(bù)过服务(wù)没(méi)有特别好，客户没有那么满意，能做到提价难度是非常(cháng)大(dà)的。但是该公司能在业(yè)内做到到(dào)期之后(hòu)提价率比较高，这跟它(tā)的定位(wèi)和比较好的(de)服(fú)务(wù)是有关系的。”他进一步强调。

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