文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产回黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究时(shí)，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于木屋或(huò)者(zhě)其他临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了(le)房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现(xiàn)了分(fēn)配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国(guó)人民银(yín)行等(děng)多方迅速(sù)出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国(guó)住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还(hái)款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没(méi)有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报(bào)价计算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月实际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月rong>

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设(shè)计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房产、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合(hé)同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。