OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期(qī)市场波(bō)动较(jiào)大，但其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅(fú)低(dī)开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前(qián)上市的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园(荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人yuán)项目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析(xī)称。

　　不(bù)过(guò)，在上(shàng)述(shù)人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内(nèi)资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业(yè)内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区(qū)最终(zhōng)能(néng)顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租(zū)金收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计(jì)园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其(qí)一(yī)季报中披(pī)露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会(huì)中管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了(le)解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人坦言(yán荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人)，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约保证金给(gěi)了(le)我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们(men)肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和(hé)换租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项目的大(dà)租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及时修复后(hòu)，张江这边(biān)也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一(yī)些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的(de)物业(yè)。租户(hù)自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们(men)在资(zī)源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目(mù)前在(zài)管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将(jiāng)成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未(wèi)来(lái)的发(fā)展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心(xīn)排(pái)除(chú)万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能(néng)化解当前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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