饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严(yán)格实(shí)行明(míng)码标价等(děng)十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖(lài)中介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心(xīn抓蚯蚓真的能赚钱吗)逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究(jiū)中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于(yú)金额不(bù)低的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本(běn)较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居民造成额外的(de)负担(dān)，而且这些服(fú)务事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包(bāo)括经纪(jì)服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费标准的最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于(yú)房地(dì)产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费(fèi)，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为(wèi)例，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的住宅(zhái)买卖(mài)经(jīng)纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意(yì)味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门当前(qián)并未明(míng)确具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过(guò)程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出(chū)合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务项目(mù)、服务(wù)内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的基本(běn)服务(wù)和延(yán)伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人(rén)出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部门(mén)将会同市场监(jiān)管等部门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约谈等(děng)综(zōng)合措施(shī)进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按(àn)规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规纳入(rù)国家(jiā)企业(yè)信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪(jì)机(jī)构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原(yu抓蚯蚓真的能赚钱吗án)本(běn)应该由上下(xià)家各(gè)支(zhī)付一半(bàn)的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点城市的(de)二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部(bù)分购房者处(chù)于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出(chū)现中介(jiè)费(fèi)及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基(jī)础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而(ér)这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会(huì)将其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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