近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到(dào)期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的(de)综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的(de)投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧红前(qián)后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不(bù)确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意(yì)，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额(é)包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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