OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级(jí)市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技(jì)的事(shì)件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目(mù)前(qián)上(shàng)市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市(shì)场价格出(chū)现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入(rù)受不受影响(xiǎweather可数吗感叹句，a bad weather可数吗ng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披(pī)露(lù)的张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落(luò)。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市(shì)场信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩(kuò)募(mù)说明(míng)会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确实(shí)始料未及(jí)，在(zài)获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视(shì)，据悉(xī)新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信(xìn)息(xī)技(jì)术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租(zū)户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三(sān)个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退租(zū)正好发生在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在(zài)看到(dào)出(chū)租率下滑情(qíng)况(kuàng)没(méi)有得到及时修复(fù)后，张江(jiāng)这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面(miàn)也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼(lóu)的(de)成新度高(gāo)一(yī)些，单(dān)价(jià)也贵(guì)一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共(gòng)享和联(lián)合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都(dōu)将成weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平台(tái)目(mù)标的(de)坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平(píng)台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情(qíng)况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和我们(men)在张(zhāng)江科学城(chéng)这(zhè)三十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一(yī)个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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