5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下分压公式是什么，分压公式是什么意思降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等(děng)几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了(le)一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而(ér)行业(yè)高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季(jì)度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行业(yè)的结(jié)构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的(de)融资(zī)成本，优质的(de)开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业(yè)出清的(de)过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿(ná)地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于(yú)调整的(de)过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出(chū)现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已分压公式是什么，分压公式是什么意思刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举例分析(xī)，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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