导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人(rén)口的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据(jù)并未公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高(gāo)房价(jià)迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎(yì)，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预(yù)期。

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