饱受争议的二手(shǒu)房交易(yì)中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业(yè)主体管(guǎn)理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间(jiān)成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对(duì)居民来(lái)说(shuō)属于金额不低的(de)大宗(zōng)交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本(běn)较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来(lái)完(wán)成。但(dàn)很多中介(jiè)利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外(wài)的(de)负(fù)担，而(ér)且这些服务(wù)事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易(yì)过(guò)程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为(wèi)及其主体进行规范和(hé)秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话题，便是(shì)房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释门主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)。引导由(yóu)交易(yì)双(shuāng)方共(gòng)同承担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的最(zuì)早依据(jù)是1995年国(guó)家计委建设部(bù)下发(fā)的《关于(yú)房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的(de)收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地(dì)产中介(jiè)服务(wù)等57个(gè)政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实(shí)际收取费(fèi)用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地产经纪服(fú)务机(jī)构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当(dāng)在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务(wù)内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标(biāo)价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构提供的基(jī)本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确(què)服务项目和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)收费前应(yīng)当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反价(jià)格(gé)和(hé)反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的(de)行(xíng)为。对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构相(xiāng)关(guān)违(wéi)法违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要(yào)依法依(yī)规纳入国家(jiā)企旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档定(dìng)价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市(shì)场的(de)影响不(bù)大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只(zhǐ)是(shì)纲领性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本(běn)应(yīng)该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易(yì)过(guò)程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及(jí)税费均(jūn)由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高了(le)房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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