5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对(duì)于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去(qù)刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股，在纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中，本月(yuè燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗)以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明(míng)显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去(qù)库存压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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