5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二(èr姜子牙活了多少岁)级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期(qī)一(yī)去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前(qián)居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行(xíng)的(de)房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海(hǎi)区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān姜子牙活了多少岁)有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机(jī)会(huì)依然(rán)存在，少部(bù)分公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部(bù)公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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