OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.2孙悟空真实存在过吗2％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾(céng)发布(bù)公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动(dòng)了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场(chǎng)公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整(zhěng)体(tǐ)表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也(yě)得到(dào)一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价(jià)值，很适(shì)合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私(sī)募基金执(zhí)行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过(guò)，他(tā)也强调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库(kù)科技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披(pī)露的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了(le)解释说明(míng)，市(shì)场信(xìn)心得到(dào)了一定提(tí)振，二(èr)级市(shì)场价格表现也趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下的(de)扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团(tuán)队表示了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判中的(de)储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目(mù)出租率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了不到三(sān)周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事(shì)发突然(rán)确实(shí)始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了(le)沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资(zī)委(wěi)也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈(tán)及(jí)储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租户还(hái)是比(bǐ)较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通(tōng)过签署(shǔ)租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了(le)三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季(jì)度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人(rén)有那(nà)么多储备租(zū)户，之(zhī)前的空(kōng)置(zhì)率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大(dà)租户退租(zū)正好发(fā)生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出(chū)租率下(xià)滑情况没有得(dé)到(dào)及(jí)时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给租(zū)户(hù)的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责孙悟空真实存在过吗(zé)人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台(tái)目(mù)标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未(wèi)来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发(fā)情况需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学(xué)城这三十年(nián)建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个(gè)非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解(jiě)当(dāng)前突发事件的(de)所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信心。”

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