OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密(mì)切关注(zhù)哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是全(quán)国首批(pī)R吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里EITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不(bù)同(tóng)程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已(yǐ)经披露(lù)张江光大园项目出租率(lǜ)有所下(xià)降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前(qián)随着二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到(dào)基本(běn)面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影响，不(bù)好判断价格(gé)是不(bù)是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现金流(liú)没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么(me)深，加上前(qián)期本身园区(qū)类资产(chǎn)就回调(diào)不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还(hái)是落到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的(de)业绩(jì)说明(míng)会(huì)中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一定提振，二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据(jù)了(le)解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明(míng)会上(shàng)，运(yùn)营(yíng)团队(duì)表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得(dé)到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了(le)市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时(shí)间即(jí)奔(bēn)赴现场进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户(hù)情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息(xī)技(jì)术等产业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之前(qián)的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江光大(dà)园一直以来(lái)都(dōu)坚持(chí)以市(shì)场化运营为导向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的(de)调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大(dà)租(zū)户退租(zū)正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边(biān)也作了一定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项(xiàng)目在(zài)给租户的(de)分隔(gé)空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大(dà)园单(dān)层(céng)吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里以一(yī)千平(píng)的面(miàn)积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选区(qū)域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新(xīn)老资(zī)产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目(mù)，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的(de)发展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的(de)第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我们(men)可能面临(lín)了一些(xiē)突发(fā)情况(kuàng)需要(yào)解决(jué)，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当(dāng)前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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