5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房(fáng银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄)地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两个交易(yì)日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地(dì)产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不断(银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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