万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成(chéng)了(le)共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单(dān)。

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　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信达在京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没(méi)资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主基本(běn)都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入(rù)市场，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书(shū)确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为国安的(de)新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。