文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施(shī)，一(yī)定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划(h建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗uà)经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出台相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者(zhě)对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面(miàn)临(lín)较大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二是(shì)开发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金可(kě)通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是(shì)交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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