OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高(gāo)度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市(shì)场波动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日二(èr)级市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原因，最(zuì)近几个(gè)交易日场内资金(jīn)有奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一(yī)位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益(yì)率(lǜ)高(gāo)的产品(pǐn)具(jù)备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回(huí)调不少了(le)，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收(shōu)入(rù)受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格出现回落(luò)。在随后召(zhào)开的(de)业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关(guān)事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目的(de)信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过了(le)不到(dào)三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人(rén)相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息(xī)的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和(hé)核实(shí)工(gōng)作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛(sài)跑(pǎo)，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面(miàn)积(jī)在短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域(yù)的(de)张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)市(shì)场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租(zū)户(hù)的(de)调租和换租都属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退租正好(hǎo)发(fā)生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情(qíng)况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张江这边也作了(le)一(yī)定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一(yī)些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大(dà)奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也(yě)贵(guì)一些，张江光(guāng)大园单层以一(yī)千平的面积(jī)为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户自身(shēn)也会(huì)有诉(sù)求，也会(huì)根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一(yī)家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还(hái)有(yǒu)一些其(qí)他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业(yè)空(kōng)间资产(chǎn)上(shàng)市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实(shí)现基金扩容的第(dì)一步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们(men)可能面临了一些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十年(nián)建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能(néng)化解(jiě)当前突发(fā)事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和市场的(de)信心(xīn)。”

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