近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得(dé)的(de)现金收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很大，大(dà)多数普通投(tóu)资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)复活的作者是谁，复活的作者是谁来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红(复活的作者是谁，复活的作者是谁hóng)”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动(dòng)产复活的作者是谁，复活的作者是谁生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披(pī)露(lù)预(yù)测(cè)进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及(jí)市场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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