5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对(duì)房地(dì)产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出(chū)现了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局(jú)的(de)例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股股东(dōng)来看， 具网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思(jù)体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季(jì)度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入(rù)十(shí)大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力(lì)的(de)多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为了半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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