近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于(yú)投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的(de)假设(shè)反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由(yóu)于合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线分红交易(yì)带来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际(jì)分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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