OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也(yě)表示(shì)，近期已同步启动了(le)应(yīng)急预(yù)案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日(rì)场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着二级(jí)市(shì)场价(jià)格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价(jià)格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺(shùn)利(lì)解(jiě)决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现金流(liú)没有造(zào)成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性(xì扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文ng)利空(kōng)下调至得(dé)这么(me)急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落(luò)到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报(bào)中披(pī)露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人(rén)就相关事项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和(hé)线下(xià)的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实(shí)始料未及(jí)，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然收了(le)三个(gè)月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对(duì)首批(pī)扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目一季度(dù)末也有(yǒu)将近扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文(jìn)30％的空置率，原始权益(yì)人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前的(de)空置率为何(hé)未能(néng)得(dé)到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租(zū)和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退租(zū)正好发生在市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们(men)在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人(rén)表示(shì)，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产业(yè)空间资产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金(jīn)扩容(róng)的第一步(bù)，也(yě)是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要(yào)的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面临了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科(kē)学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一(yī)个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预(yù)期和市场的(de)信心。”

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