文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数(shù)居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国(guó)内(nèi)地的(de)开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了(le)中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期(qī)房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施才(cái)可(kě)预售。什(shén)么(me)是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地产到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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