导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩了(le)？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的(de)流动(dòng)人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套(tào)房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局strong>至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户(hù)购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调(diào)查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。