导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居(jū)民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个(gè)准确(què)统计。我们(men)利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数。晋m是山西哪里的车>

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)晋m是山西哪里的车17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日(rì)本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和(hé)安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来(lái)地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人(rén)均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用房和其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可能超预期(qī)。