近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的(de)开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例(lì)是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产权(quán)类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的(de)经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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