OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目的(de)原始权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国(guó)资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘(pán)收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的(de)项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市(shì)场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所(suǒ)流(liú)出，但是(shì)，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价格是不是(shì)已经(jīng)完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收益(yì)率(lǜ)高的产品具备一定的投资(zī)价(jià)值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么(me)急(jí)、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率下降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现回(huí)落。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)也趋(qū)于平(píng)稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营(yíng)团队(duì)表示(shì)了对张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后(hòu)，项(xiàng)目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三(sān)周的(de)时间，张江无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来(lái)了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负(fù)责人介(无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋jiè)绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租(zū)赁意向书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完(wán)成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张江光(guāng)大(dà)园项目一(yī)季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于(yú)正常情(qíng)况，而这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃度(dù)的短期(qī)低点，目(mù)前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下(xià)滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也(yě)作(zuò)了(le)一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平(píng)的大平(píng)层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)单(dān)层(céng)以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租(zū)户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都(dōu)变(biàn)成(chéng)了(le)一家，后续(xù)我们在(zài)资(zī)源共享和联合(hé)营(yíng)销方面能更加(jiā)充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信(xìn)可(kě)以做得(dé)更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责(zé)人(rén)表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一(yī)些其他在(zài)开发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园(yuán)区产业空间资产上(shàng)市(shì)平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这(zhè)三十年(nián)建设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心。”

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