导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间)为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达国家还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间>

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们(men)无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住(z雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间hù)宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们(men)利用(yòng)既有统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地(dì)产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足(zú)因人(rén)口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的(de)占(zhàn)比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调(diào)查的(de)是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其增速可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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