近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时(shí)应了解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得(dé)的(de)现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金(jīn)额(é)完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额(é)净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金(jīn)价值面临极(jí)大(dà)不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属性不同(tóng)而(ér)形成区(qū)别(bié)。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底层(céng)资产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始权益(yì)人综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短(duǎ命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么n)期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么(xiǎn)、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金额(é)与募集(jí)材(cái)料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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