导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地(dì)产存(cún)量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两人户(hù)占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当(dāng)下(xià)房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责(zé)人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数里的(de)期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不(bù)意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城(chéng)购买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好(lì)

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好mg alt="中国户均几套房？| 民生·周君芝团队(duì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161810299.png">

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规(guī)模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确(què)指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于(yú)城(chéng)市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能(néng)超预期(qī)。

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