导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据(jù)公(gōng)布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来(lái)源（人(rén)口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们(men)利(lì)用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现rong>超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市(shì)能级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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