5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎(hū)在(zài)今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大(dà)分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行(见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语xíng)业进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业(yè)绩势头向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是(shì)央企占据(jù)显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资(zī)源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的(de)资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fá见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语ng)企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较大(dà)。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同(tóng)行(见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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