导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确(què)统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了(le)户均一套房的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足(zú)庞(páng)大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅豫n是河南哪里的车牌家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于(yú)城市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的(de)是人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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