5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎(hū)在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步，尤(yóu)其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一(yī)季度(dù)十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在(zài)前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一(yī)份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测(cè)算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个别城市(shì)四(sì)月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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