导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房地(d蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思ì)产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的(de)人(rén)均可使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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